住んでいたマンションを「三井のリハウス」と専属専任媒介契約し、売却活動期間4カ月のほぼ希望価格で売れた。
この時の不動産売買経験を備忘録としてまとめておく。
同じように住んでいる家や相続した家を売るときの参考にどうぞ。
不動産売買では絶対不動産業者を使わないといけないのか？
Q.
そもそもだが、戸建ての家やマンションの一室を売るとき、不動産業者を仲介にしないといけないのか？
A.
これは極論ではあるが、不動産業者を使わなくても使ってもどちらでもいい。
売主・買主ともに納得できれば問題ないからだ。親しい親戚や知り合いだったから、業者挟まずに売った・買ったであったとしても、本人たちがよければ問題ない。
ただし、現実問題として、不動産売買で全く問題が起こらないというのは非常に稀である。
仮に本人たちが良ければいいとしても、本人が死んだあとの相続段階でほぼ絶対問題が発生する。
身内ですら争いの種になるのに、赤の他人との売買でトラブルが起こらないわけがない。
こんな感じで不動産売買の知識が浅い個人間では、詐欺や手続き不備、書類不備、相続の時などのトラブルがおこりやすい。
その点、不動産業者は不動産売買のプロだ。
業者が「知りませんでした」なんて通じない。
不動産売買の相談もできるし、どういう流れて売買スケジュールを立てていけばいいのか、土地や建物の所有権が移るときの手続き諸々についても、詳細に教えてもらえる。
なので、不動産売買の知識・経験が浅い個人はトラブル回避のためにも、個人売買は避けた方が無難なのだ。
不動産業者と仲介契約を結んだほうがいい理由
上で書いたように、不動産売買は、不動産業者に仲介を頼まなくても、個人で買ってくれる人を探して売ってもいい。
個人間売買すれば仲介手数料がかからないので、その分節約できるだろう。
しかし、自分は断固おススメしない。
確かに、不動産業者に支払う仲介手数料（売買金額の３％＋６万）は高いと感じるかもしれない。
が、もし万が一、不動産売買に想定外の出来事（瑕疵があったり詐欺だったとか）があった時に、業者を挟んでおくことで保険をかけれるのだ。
売った家の水道管が地面の下で他人の土地を通っていたとか、売買契約の相手が詐欺師だったとか、そもそも仲介契約した業者が悪徳不動産だったとか、何が起こるかわからない。
しかし、宅建業者は必ず「供託金」を指定の「供託所」に収めなければならないという法律が日本にはある。
もし、トラブルに巻き込まれたとしても、最低でも供託金で保証を得られるわけだ。
（※金銭トラブルの他にも、不動産会社に対応の不満や不信があれば、宅建協会というところに相談できる）
不動産売買は金額がデカいだけに、トラブルに巻き込まれたり失敗すると大変なことになる。
その時のために必要最低限の保険をかけておくという意味でも、不動産売買のプロである業者に仲介してもらっておけば安心できる。
この点で、仲介手数料＝保険と考えられるだろう。
不動産業者への仲介手数料は成功報酬
不動産業者と売買の仲介契約を結んだからといって、すぐに仲介手数料を支払わないといけないというわけではない。
仲介契約を結んだ業者は、不動産を買ってくれる人を探して（広告出したり、内見案内したりなど）、本当に売主・買主の間で不動産売買契約が成立したときに、ようやく仲介手数料がもらえる。
すなわち「仲介手数料＝売買成功報酬」だ。
なので、売買仲介契約を業者と結ぶだけならタダなので、安心して大丈夫。
仲介契約をAという業者と結んだものの、担当と売り方の方針について気が合わなかったり、別のBの業者のほうがいいなと思ったら、Aと仲介契約を更新しないでBと新しく契約してもいいわけである。
仲介業者は、専属専任媒介契約だと売り主が契約できる仲介業者は１社に限られるが、一般媒介契約なら複数の業者に依頼できる。
自分の好きなやり方で仲介業者と契約すればいい。
だがしかし！
そうは言っても！！
仲介業者を1社だけじゃなく、複数の業者に頼んだ方がいろんな人に見てもらえて早く売れるんじゃないか？と売主は考えてしまいがちだが、ここで売主視点ではなく仲介業者視点からも考えてみてほしい。
専属専任媒介契約（その1社でしか仲介＆売却活動できない）のほうが、仲介業者にとっては売上になりやすいから広告いっぱい打ち出したり、一生懸命買主を探してくれる。
営業担当も自分の営業売上になりやすいから頑張るよね。売上が伸びればボーナスもUP！現に三井のリハウスは専属専任契約であれば、売却物件に対して広告を出してくれて、けっこう力をいれてくれた。
反対に、他の業者も仲介可能な物件には、あんまり力いれても仕方ない。
お金を払って広告を出しても他社に持っていかれたら、広告費用をかけた意味がなくなってしまう。
そういう意味でも、最初の売り始めは専属専任媒介が自分はいいんじゃないかなと思う。
ある程度、売買の流れがわかってきて、それでも担当と気が合わなかったり、広告出しても売れないとか問題があれば、業者を変えたり仲介契約を変えるなどの方法を変えるのをおすすめする。
不動産仲介業者と契約していたおかげで助かった体験
maco個人の親戚が実際に遭遇し、業者を挟んでいたおかげで助かったのが雷（自然災害）だ。
中古の戸建てへ住み替えをしようとしていた親戚。
それまで住んでいた賃貸アパートをでて、引き渡し３日と迫った日に、ゲリラ豪雨による雷が、買った中古物件を直撃した。
一般家庭基準のブレーカーは電気設備を守り切れず、ビルドインの食洗機や床下暖房、給湯機まわり、照明、家電というありとあらゆる電気設備はすべて壊れた。
不動産の売買契約は食洗機や設備周りも込での価格なので、いざ住もうとして使えない・故障しているでは「住む」という契約目的は達成されない。
明かりすらつかない、電気がまず通らない家なんて、現代日本では住めないも同然だ。
だが、賃貸アパートはもう３日後にはでていかないといけないし、引っ越しの手配も住んでいる。
このとき、仲介業者を挟んでいことで急遽別アパートの手配（業者持ち）、吹っ飛んだ電気周りや家電の修理（修理不可なものは新品と交換）などを、追加費用無しでしてもらえた。
（売り主が引き渡しギリギリまで天災による家や家財への災害保険をかけてくれていたのも助かった）
個人間売買であれば、何をどうすればいいのかわからず、住んでいた賃貸アパートは追い出されて住む家すらなかっただろう。
本当に何が起こるかわからないが現実に起こった出来事だった。
（※これは後から言えることだが、雷が落ちたのが家の引き渡し3日前だったのは本当に不幸中の幸いだったと思う。もし雷が落ちるのが引っ越した後だったら、当然、エアコンテレビ冷蔵庫といった家電製品も運び込んでいて、雷直撃でこれらの家電も吹き飛んでいただろう。家の設備はけっこう不動産売買の保証対象になるが、設備に含まれない家電は保障対象にはならない。別のアパートなんか引っ越せないし、１か月くらい自費でマンスリー賃貸暮らし（家族全員）＋家電設備修理費用＋手続き諸々と、とんでもない手間と時間とお金がかかっていたのは間違いない）
仲介業者から見た仲介手数料は実は安かったりする……？
これは不動産業者視点だが、仲介手数料の成功報酬３％＋６万はぶっちゃけ安すぎるという見方もある。
中古物件はどんな瑕疵が潜んでいるかわからない。
相続した家を売ったら、実は死んだおじいさんが雑草が生えないように庭に塩まいていたこと（塩害）が後で判明したり、隣のビルが印刷会社で土地がインク液汚染されていた（この場合、土の入れ替えまでしないといけないことも）とか。
塩害のとき、もし家の隣が田んぼだったら塩で稲が育たないから大惨事だ。
田んぼで米を育てている農家から、買主が訴えられかねない。
もし、農家から訴えられたら、買主はさらに売主と仲介業者を訴えてくるだろう。
（農家さんは米に生活費かかってるから、ガチで訴えてくるらしい）
そんな予想外の被害の保証を仲介料「３％＋６万」でするのは、仲介業者としては安すぎるという見方がある。
が、売主・買主には関係ないのでそっと目を閉じておく。
複数の不動産業者の中から三井のリハウスを選んだ理由
自分が業者をどこにしようかまだ決めていなかった時、三井以外にも野村、住友不動産など、大手と呼ばれる不動産会社を直接訪ねて話を聞いた。
その時の肌感だが、不動産売買方法について担当と合う合わないはある。
というのは、話を聞きながらはっきりと感じた。
その不動産会社の方針というわけではなく、これは営業担当のやり方だろう。悪い人というわけではない、売却方針の問題だ。
売主はその営業担当とタッグを組んで不動産売却活動を行うわけなのだから、気が合う合わないは非常に大事になる。
某不動産は物件価格市場が高騰中だから今が売り時と煽って？きたり（確かにそれを裏付ける資料はあった）、某不動産は提示した資料がことごとく甘かったり、SUUMOとかの一括査定＆資料ではわからないところが知れたので、直接不動産会社を訪ねて話を聞くのは非常に大事だと思った。
また、仲介を依頼する不動産業者は個人や地元不動産でもいいのだが、今回は自身が売主としての仲介業者だ。
買主のときなら個人や地元不動産でもいいが、売主となると仲介業者（母体）の大きさがものをいうところがある。営業力とか、仲介保証とか、サービスとか。
なので今回は個人・地元不動産は除外。
大手不動産業者の中から選ぶことにした。
そんな中で、直接会って話した感じが一番良かったのが三井だった。
三井のリハウスという日本を代表する三井企業の系列なこともあって、スタッフノルマもそこまで厳しくないんだろう。
すぐすぐに契約を結ぼうとか話を急がせることがなく、応対してくれた方「ゆっくり考えてください」とのんびりしていた。
うちは転勤や借金などがありすぐに家を売らないといけないわけではなく、ゆっくり売ろうという方針だったので、この「のんびり感」がちょうど良かった。
業者によってサービスはそれぞれ異なる
不動産業者も会社によってそのサービスはそれぞれ異なる。
自分が実際に複数の業者と、仲介契約の種類やそれに応じたサービス内容について説明を聞いただけでも様々だった。
- 仲介手数料２％＋6万（仲介手数料１％引き。個人不動産業者）
- 広告料無料（売主が自腹で広告依頼をすると10万から20万くらいだったはず）
- 住み替えの場合の引っ越し費用20万を業者持ち
他にも仲介業者によって、個人・大手とサービス内容はいろいろだった。
その中で、家の住み替えでマンションを売ることを考えていた我が家は、引っ越し費用20万に魅かれたことは言うまでもない。
これが相続した家を売るとかで引っ越しが必要なければ、また話は違っていたのかもしれない。
三井のリハウスが『囲い込み』をしているという噂はデマだった
不動産売買において、『囲い込み』というのは、仲介業者が売主・買主の双方から仲介手数料を得られるよう外部業者からの問い合わせを、売主に内緒で裏で断っているということを意味する。
例えば5000万の家を売るとき、仲介業者が得られる仲介手数料は３％＋6万で156万となる。
これが売主・買主の双方に発生するので、両手取りできれば2倍の312万の手数料を得られることになる。
不動産業者にしてみれば、この仲介手数料を両手取りできた方が利益が上がって、当然うれしいだろう。
三井のリハウスがこの『囲い込み』をしているというネット記事や噂があるのは、自分知っていた。
（「出版社調べでは三井のリハウスの囲い込み率20％！」とか書いている記事もあったけど、どこの出版社なのかソースやエビデンスは開示してないし、販売実績の数字もどこのデータなのか記載が一切ない。その時点で怪しい）
一応自分は宅建士（宅地建物取引士）の資格を持っていて、現在も中央大学法学部で法律の勉強をしており、一般の人よりは不動産取引関連の知識はある方だと思っているが……、これは自分の勝手な推測だが、『囲い込み』というのは独占禁止法に抵触するんじゃないか？
ぶっちゃけ、グレーゾーン飛び越えて違法行為だよね？
もし本当に『囲い込み』がされるなら、売買価格の上下はさておき、消費者である売主・買主ともに不当な機会損失は明らかだ。
にしても、『囲い込み』？
今の時代に？？
昭和や平成初期の宅建業法がゆるゆるだった半世紀前の時代ならまだしも、この令和の時代に『囲い込み』なんてグレーゾーンに手を出していたら、国土交通省（国）がニッコニコで嗅ぎつけて行政指導＆処分が入りそうなものだ。
個人住宅売買実績数１位という実績があるからこそ、国土交通省が常日頃から目を光らせる恰好の標的じゃなかろうか？
となると三井の名前を冠する企業がそんなリスクを負うだろうか？
個人不動産仲介1位の実績と、三井不動産という巨大バックボーンを持つ不動産業者が、そんなリスクを冒す必要はどこにもない。
ということで、三井のリハウスが囲い込みをしているという噂は信じないことにした。
【結果】ーーーーーーーーーーーーー
三井のリハウスと実際に専属専任媒介契約を結んで、マンションを売却した結果からいうと、普通に他業者仲介からの問い合わせによる内見がきた。
マンション購入検討中の人と、その仲介をしているらしい他業者の営業さんが一緒に我が家を内見に来た。
なので、三井のリハウスが『囲い込み』をしているというのは、やっぱりデマだったようだ。
そもそも、実際に三井のリハウスに一時的でも仲介契約をしていない人が、ネットの噂を集めて書いた記事なんてデマもいいところだろう。
多分アフィ誘導のネームバリューとして『三井のリハウス』の文字を使いたかった疑惑。
さらにうちのマンションも三井のリハウスが頑張ってくれて周辺相場より高く売れたので、何も問題はなかった。
三井のリハウスを選ぶメリット
不動産業者に仲介を依頼するとき、仲介媒介契約の種類によって、売却活動報告を7日に1回しないといけないとか、レインズに登録しないといけないとか、国の法律が決めた売買活動内容以外にも、業者固有のサービスがある。
我が家のマンションを売るときの仲介業者を『三井のリハウス』にしたメリットがこちら。
メリット１ー引っ越し費用20万を三井が負担してくれる
不動産を売るとき専属専任媒介契約を選び、無事に売れると、住み替えの場合は、引っ越し費用２０万円を、三井が引っ越し業者に支払ってくれる。
住んでいたマンションを売るわけだから、新しく住む家に引っ越ししないといけなくなる。その費用を三井が２０万負担してくれるわけだ。
ただし、引越し業者は三井提携の引っ越し業者に限るが、結構大手の業者と提携しているので、その時限りのアルバイトを集めた質の低い引っ越し業者ではないので安心。
引っ越しついでに不要な家具家財も処分してもらえる。
うちは３人家族の引っ越しで、全部で26万円かかった。（２ｔロングトラック２台）。
デカい家具や家電を引っ越しに合わせて処分したので８万くらいは処分費。家電のテレビはリサイクル料金がかかるし、回収手配とか手間を省けたと思えば、妥当な額なんじゃないだろうか。
それを含めて、三井が20万円を負担してくれたのは本当に助かった。
メリット２ー引き渡し完了でカタログギフト貰えた。
買主と売買契約を結んだからと言って、お金はまだ振り込まれない。家の引き渡しまで完了して、ようやく家を売ったお金が振り込まれる。
そして、家の鍵や必要書類の引き渡しが完了すると、三井からカタログギフトが貰えた。ギフトの額は高いものではないが、貰えるのならうれしい。
うちはお弁当のおかずにしようとウィンナー＆ハンバーグセットにした。
メリット３－『三井』というネームバリューは売主・買主の双方に有効。
やはり三井のリハウスというネームバリューと、これまでの個人住宅売買実績で蓄積した情報やノウハウは軽視できない。
何度も言うが、不動産売買では想定外のトラブルがいつ起きてもおかしくない。
それは、売主はもちろんだが、買主も当然失敗はしたくない。
トラブルが発生したときにすぐにフォローしてもらえる・連絡をもらえるという安心感は大事だ。
雷が落ちたとかの想定外の災害が起きても、三井のリハウスなら飛ばないだろう。
現に住んでいたマンションを売却し、新居を探している自分は、物件の詳細はもちろんのこと、仲介業者がどこなのかも必ずチェックしている。
問い合わせ実績が欲しいがゆえに、変に価格が安かったりする囮物件をSUUMOとかに出すような怪しい業者とは関わりたくない。
三井のリハウスで感じたデメリット
三井のリハウスの担当者といろいろやり取りをして感じたデメリット？は、とくになかった。あるとすれば、他業者の場合でもありえることではある。
三井のリハウスはチームで物件の売買活動を行う。
そのため、AさんはよくてもBさんとはイマイチ気が合わないということがあった。
もちろん、チームであるがゆえに、フォローし合えるし、一人がだめだったからもう別の業者に変える！ということも減るだろう。
Bさんも絶対嫌！ということではない。Aさんと比べたら若干、説明不足と感じる点があったりして大丈夫かな？と思うことがあったにすぎないのかもしれない。
（そうはいっても、三井のリハウスとの打ち合わせ約束の日を間違えて、大遅刻をやらかした自分が大声で言えたことではない。その節は大変申し訳ございませんでした！）
売却中の流れ
一週間に１回、売り出した物件にきた問い合わせ件数や状況などの報告メールがくる。
これは専属専任媒介契約をすると、業者は売主に対して１週間に１回以上報告義務があり、きちんと毎週報告メールがおくられてきた。
とはいえ、うちは周辺相場よりだいぶ高い値段設定にしていたから、そうそう問い合わせはこない。
ただし、それは想定内だったので全く気にならない。
周辺相場より価格がだいぶ安いとか、立地がかなり良いとか、設備がいいとか、突出したものがあれば問い合わせは当然増えるだろう。
けど、うちはのんびり売却なので、気にしなかった。
そして、内見問い合わせ＆訪問だが、月１，２くらい。
基本は週末がほとんど。
少ないと思う人もいるだろうが、売却価格高め設定で、まだうちの家族が住んでいるのだ。
すでに引っ越して住んでいないならいつきてもいいが、住んでるんだよ、まだ。
日ごろから室内を綺麗にキープするようにはしていたが、内見予約のたびに家中を部屋掃除をするとなると……疲れるのよ。
月１内見がちょうどよかった。
毎週来られたら掃除しんどくて、売却活動は逆に心折れたかもしれない。
内見は家の購入に興味があって問い合わせして見に来るものだが、知らない人を家の中（プライベートスペース）に入れるのは、どうしても気がひけるという人の方が多いだろう。
自分もそうだ。
売却活動期間はゆっくりでもいいが、不要な内見は避けたい。
掃除もしんどいし。
そのためにも、もし売却をいそいでいないのであれば、購入意思のない人を避けるために、マンションの売却価格を少し高めにしておくというのはアリだと思う。
売り出したマンションの売れた期間と売買価格
三井のリハウスと専属専任媒介契約を結んで、4カ月で我が家のマンションは売れた。
この4カ月が早いと思うのか、遅いと思うのかは、人それぞれだろう。
だが、マンションを売るのを急いでいなかった我が家は、超スローな1～2年くらいの売却活動期間を想定して、周辺相場より結構高い価格で売り出していたので、4カ月というのは想定よりかなり早いといえた。
相場より高く売れたことはもちろん嬉しい。
買主との価格交渉も、三井が頑張ってくれて、売主であるこちらの希望価格にできるだけ沿う形でうまく落としどころをつけてくれた。
三井のリハウス、ありがとう。
だがしかし。
あまりにも早く売れてしまったことで、住み替えの新居が全く決まっていないし、家の掃除も荷造りも済んでいない。
また、個人的都合だが、ニートしていた自分の再就職もちょうどタイミングよく決まったばかりだった。通信大学の数少ないスクーリング（通学）の日もバッティングした。
仮住まいのためのアパート探し＋引っ越し準備＋再就職＋住民票変更＋その他諸々の手続きが自分に重くのしかかる。
なんとか引っ越し業者決まって、弾丸引っ越しした２日後が初出勤。
ピンチオブピンチ
まじでぶっ倒れる寸前までいった。
【結果】三井のリハウスにしてよかった
はじめて三井のリハウスに行って話を聞いたとき、自分はずばり聞いた。
「同業者から見ておすすめの他業者はあるか？」
（今考えたら、よくこんな失礼な質問できたもんだと反省）
この質問に対して、対応してくれた方の回答は
「おすすめの業者はない。不動産売買は個人のやり方や相性があるので、堅実な対応をしてくれる人とか話をしたことがある知り合いなら言えるけれど、業者のおすすめはない。それは三井のリハウスでも言える。どんなに自分がおすすめであっても、売主との相性が重要だし、一番大事」
と落ち着いて答えてくれた。
そして、ほかの業者ともいろいろ話を聞いてみて、確かに売り方や営業担当との相性が大事だとかんじた。
話を聞いているだけでも、やっぱり「あ、この人とは気が合わなさそう」と感じるところはあるのだ。
そういった意味でも、いろんな業者と話をして、一番相性が良いだろうと感じた三井のリハウスにしてよかったと思う。
何より、ゆっくり・のんびり売りたいという売主の意思を尊重して、急かしてくることがなかった。
別の某大手業者は、まず「今住んでいるマンションを売ってから新居を買いたい」というこちらの意思をスルーして、契約もしてないのにこの価格で早く売ってしまおうとか、先に新居を買おう（ダブルローン）とか提案してきたりした。
もちろん、そういった家の買い替え方法が実際にあるのは知っているが、うちは「今住んでいるマンションを売ってから新居を買って引っ越し」したいのだ。
よって、その業者は即除外した。
結果、三井のリハウスは細かな連絡やフォローはもちろんのこと、想定外の売り出し4カ月＆ほぼ希望価格でマンションを売ることができた。
とはいえ、最終的には三井の人が言っていたとおり、買主・売主のどちらであっても業者（担当者）との相性がなにより一番だろう。
自分にあった人とめぐり合えることを祈る。
それでは良き売買活動を。
（そして自分は住んでたマンション売れたから、次はペット可マンションを探さなくては……）
